Яндекс.Метрика
Открыть меню

КАК МОЖНО СОДЕРЖАТЬ МНОГОКВАРТИРНЫЙ ДОМ

Итог плодотворного  сотрудничества с ТСЖ «Орел Московское ш.171»

Выполнен ремонт канализации в шести подъездах, розливов холодной и горячей воды в шести подъездах, шесть подъездов розливов отопления, произведен ремонт 150 кв.м кровли, путем выполнения вентилируемой мастичной и заложена основа для дальнейшего ремонта 1800 кв.м кровли, производится подготовка отопления к зимнему периоду. В рамках выполнения договора по модернизации системы отопления проложены магистрали подачи и обратки (что позволило отключить дом от транзитной магистрали отопления ), смонтировать и запустить комплексную автоматическую систему метрологического учета и управления энергетическими ресурсами, что позволило снизить среднее часовое потребление тепловой энергии до 30 вт*час на кв.м. при нормативе 41,14 вт*час/кв.м..

Более подробно:

Опыт сотрудничества с ТСЖ «Орел Московское ш. 171»  позволяет подвести некоторые итоги.

Взаимодействие с ТСЖ производится на основании рамочного договора. Сам договор разработан на основании плана работ одобренного советом ТСЖ. Финансирование работ, выполняемых по договору, производится по двум направлениям — средства на техническое обслуживание дома, собираемые собственниками на основании утвержденных администрацией тарифов и средства на капитальный ремонт дома. На каждый вид работ разрабатывается отдельное доп.соглашение со сметой к рамочному договору. После приемки работ, все завершается подписанием акта выполненных работ (ф-2 и ф-3).

Что, на данный момент, сделано за деньги техобслуживания, то есть за деньги собственников, собираемых на основе тарифов, утвержденных администрацией г. Орла:

Начали, естественно, с подвала, так как с момента постройки дома, в подвале фактически ничего не делалось. Впервые за 30 лет, после постройки дома, на основании доп.соглашений произведен капитальный ремонт канализации в шести подъездах. Подход у нас простой, ремонт должен быть выполнен таким образом, чтобы к этому участку уже не возвращаться. Кроме ремонта канализации выполнялись все ремонтные работы на общем имуществе — ремонт электрики и т. д.. Произведится подготовка дома к зимнему периоду, выполняется опрессовка системы отопления и дефектовка проблемных участков. На все работы разрабатывались сметы, после приемки работ составлялся акт выполненных работ.

Животрепещущим вопросами для многоквартирных домов всегда являлись вопросы канализации и кровли. В девятиэтажных (и большей этажности домах), критически важным является вопрос ремонта кровли, так как на данный момент это один из самых дорогостоящих, трудоемких и болезненных (из-за залития квартир) видов ремонтных работ в доме. Единственным средством борьбы с авариями на кровле из-за течей, до настоящего времени являлось проведения традиционных (латочных) ремонтов. Это приводит к тому, что  толщина кровельного пирога постепенно нарастает, достигая 50 мм и больше, а положительного эффекта нет. Кровля течет то в одном месте, то в другом. Ковер при этом напоминает губку — так как между слоями стоит многолетняя, никогда не высыхающая, влага.

Анализ причин возникновения протечек мягкой кровли, приводящих к подобному состоянию кровельного ковра, проведенный на основании нашего опыта и анализа доступной информации, выявил следующее. Первопричиной возникновения протечек является механическое разрушение кровельного ковра, здесь мы америки не открываем. Так как, в соответствии с традиционными технологиями, выполнение мягких кровель производится путем приваривания кровельного материала к основанию, то механические напряжения строительных конструкций кровли передаются кровельному ковру ( это актуально для всех МКД, а для панельных домов особенно), что приводит к тому, что все деформации — как тепловые, так и усадочные, воспринимаются кровельным материалом. Фактически, его заставляют играть роль силового конструкционного элемента. Так как кровельный материал не предназначен для решения подобных задач, то естественно, рано или поздно он начинает разрушаться, что приводит к возникновению протечек.

С помощью традиционного «латочного» ремонта устранить протечку практически не возможно, это просто «выбрасывание денег на ветер». Причиной бесполезности «латочного» ремонта является многослойность кровельного ковра и практическая невозможность достоверного определения места повреждения. При этом не решается вопрос удаления попавшей под кровельный ковер влаги. В результате, нагретая в летний период вода переходит в парообразное состояние, что приводит к образованию так называемых «пузырей». Причину, по которой влага оказалась под ковром, выявить очень сложно, а вскрытие «пузыря» дает кратковременный эффект. Зимой эта влага замерзает и небольшие трещины в кровельном материале расширяются льдом, что приводит в итоге к разрушению кровельного ковра. Возможное решение проблемы путем полной замена кровельного материала на всей кровле дает эффект, но только при использовании специальных материалов и переходе на технологию вентилируемых кровель, что является весьма дорогостоящим мероприятием.

Как правило, в большинстве случаев, традиционные ремонты мягких кровель сводятся к ремонту стяжки и замене имеющегося кровельного материала (в лучшем случае) на более современный кровельный материал, наплавляемый на подремонтированную стяжку.  Учитывая выше сказанное, понятно, что это решение временное, так как причины, приводящие к разрушению кровельного ковра, не устранены.

Поиск технически обоснованного решения в плане качества выполнения работ, сроков проведения ремонта и экономической целесообразности затрат (с учетом свойств современных материалов), привел нас к принятию концепции для выполнения кровельных работ на основе технологии, вентилируемых и мастичных кровель, с использованием резино-подобных мастик. При этом старый кровельный ковер сохраняется, но получает новые свойства, за счет вентиляции, обеспечивающие удаление накопленной влаги. Итоговая стоимость ремонта, с учетом стоимости материалов, колеблется от 1000 до 1800 рублей за кв.метр и уточняется по факту состояния кровли.

Наше предприятие выполняет работы по капитальному ремонту старого кровельного ковра мягких кровель с устранением причин вызывающих разрушение кровельного материала. Это позволяет предоставлять гарантию на выполненные работы и отсутствие протечек в местах проведения ремонта, от 7 до 10 лет.

В течении нескольких месяцев, после завершения работ, происходит процесс естественной сушки напитанного водой кровельного ковра отремонтированного участка, в следствии чего, теплоизоляционные свойства кровли возрастают на 30-40 %. Применяемая технология исключает возникновение на данном участке механических напряжений кровельного ковра, разрывов кровельного материала, промерзание кровли в зимний период.

Основное преимущество предлагаемой технологии — возможность, без потери качества, произвести ремонт локальных участков кровли с обеспечением, в дальнейшем, расширения зоны ремонта, что очень привлекательно для заказчиков, не имеющих возможности разового выделения значительных сумм на ремонт кровли. Ремонт начинается с самых проблемных участков и в дальнейшем, путем увеличения площади ремонта, производится постепенное оздоровление всей кровли. Очевидным преимуществом является возможность выполнение ремонтных работ в любой период — летом, осенью, весной, зимой. Достаточно нескольких погожих дней и можно работать. При этом минимизируется вероятность неконтролируемого затекания влаги в места, где ремонт не производится.

С использованием данного подхода, произведен ремонт аварийных участков кровли девяти-этажного шести поездного дома.  Устранены локальные протечки, жалоб от собственников нет. На сегодня, из 1800 кв.м кровли дома, по новой технологии отремонтировано 1600 кв.м — на такой объем ремонта кровли у них были деньги.

На следующий год, запланирован ремонт еще 210 кв.м. кровли и ремонт кровли над лифтовыми уже выполнен.

Что сделано за деньги из фонда капитального ремонта:

До ремонта ни один стояк холодной, горячей воды или отопления в доме отключить было невозможно, при  выполнении каких либо работ,  по замене крана в квартире  или аварии, необходимо было отключать весь дом, а так как дом подключен к транзитным магистралям, то зачастую отключать приходилось несколько домов.

В рамках выполнения работ по капитальному ремонту, заключен отдельный договор, разработана смета и выполнены следующие работы — произведен ремонт всех розливов горячей воды шести подъездов и дополнительно в двух подъездах проложена дублирующая магистраль для развязки в дальнейшем от транзитки горячей воды,  произведен ремонт всех розливов холодной воды шести подъездов, произведен ремонт розливов отопления шести подъездов. Подобный подход к расходованию средств капитального ремонта позволил реально уберечь деньги собственников от инфляции, которые в современных условиях уменьшаются как шагреневая кожа.

В итоге.

Полученный результат позволяет в настоящее время, при необходимости, выполнять все ремонтные работы в квартирах на стояках холодной, горячей воды и отопления. Все подготовлено для дальнейшего, по-этажного, ремонта стояков выше «0». Проведенные работы позволили резко снизить затраты на аварийное обслуживание дома.

© 2019 ООО " Т О Т А Л " · Копирование материалов сайта без разрешения запрещено
Дизайн и поддержка: GoodwinPress.ru